العوامل المؤثرة على تحديد سعر العقار في تركيا 2023

العوامل المؤثرة على تحديد سعر العقار في تركيا 2023

فهرس العناوين:

موقع العقار
مساحة العقار
عمر وحالة البناء
المظهر الخارجي للعقار
مكانة المدينة وأهميتها بالنسبة للعقار
قرب العقار من المواصلات العامة في تركيا
قرب العقار من المشاريع الاقتصادية الضخمة
امتيازات العقار
أسباب اختلاف أسعار العقار في تركيا

قد تجد شقتين يمتلكان نفس المساحة ونفس المواصفات في مركز اسطنبول ولكن بسعرين مختلفين تماماً فلماذا ينشأ هذا الاختلاف وماهي أهم المعايير التي تحدد هذا التفاوت بالأسعار؟

إن ازدهار قطاع الاستثمار العقاري في بلد مثل تركيا والدعم الذي تقدمه الحكومة للنهوض وتشجيع قيام المشاريع الإنشائية والجهود المبذولة لتطوير البنى التحتية والتسهيلات التي تقدمها للمستثمرين الأجانب كل ذلك لعب دوراً في ارتفاع أسعار العقارات في تركيا بنسب مستقرة نسبياً على مدار السنوات الأخيرة.

هذا بالإضافة لبعض العوامل المتعلقة بالعقار نفسه كالموقع والتشطيبات والخدمات التي يقدمها المشروع والتي لعبت دوراً في تفاوت أسعار العقارات ذات الأنماط المتشابهة فيما بينها وسنستعرض في هذا المقال أهم العوامل المؤثرة على أسعار العقار في تركيا.

موقع العقار

فكلما اقتربنا من مركز المدينة زادت الأسعار وكلما كانت الشقة أقرب لوسائل المواصلات والمناطق التاريخية التي تلقى إقبال من السياح والأسواق والمنشآت الخدمية من مشافي ومراكز حكومية وجامعات كلما لعب هذا دوراً كبيراً في ارتفاع أسعارها.

مساحة العقار

أولاً- بغض النظر عن تقسيم الشقة فالمساحة تلعب دوراً في تحديد السعر مثلاً لو لديك شقتين كل منهما 100 متر مربع واحدة مقسمة إلى 1+1 والثانية بنفس المساحة لكن مقسمة إلى 1+3 فالسعر غالباً لا يتغير لأن حسابه يعتمد على المتر المربع للشقة.

ثانياً - ومن جهة أخرى كلما زادت مساحة العقار انخفض سعر المتر المربع فيه

مثلاً سعر المتر المكعب للاستوديو أعلى من سعر المتر المربع لشقة أكبر مساحة ومؤلفة من 3غرف نوم رغم تواجدهما في نفس المشروع.

ثالثاً - سعر المتر المربع لشقة في الطابق الأرضي أرخص من سعر المتر المربع لنفس نوع الشقة للطوابق المرتفعة.

عمر وحالة البناء

وطبعاً فإن شراء عقار جديد أو غير مستهلك يُعد أفضل من شراء عقار قديم بحاجة إلى عدد كبير من الإصلاحات المُكلفة و المُتعبة و التي قد تحتاج لفترة طويلة من الزمن إلا أن انخفاض أسعار العقارات والشقق بسبب قلة الرغبة بشرائها و انخفاض الطلب عليها قد يجعلها صفقة رابحة للعديد من المستثمرين الذين يمتلكون نظرة أشمل على المدى الطويل و قد يرون في العقار ميزات قد لا يراها الآخرون تجعل شقتهم تُباع لاحقاً بأسعار مرتفعة جداً مقارنة مع سعر شرائها بعد إجراء بعض عمليات الترميم الضرورية للعقار ليبدو حديثاً ونابضاً بالحياة من جديد.

– المقاومة للزلازل

تستعين اليوم الشركات الإنشائية بأشهر الخبراء والمهندسين لحماية مشاريعها من خطر الزلازل حيث أصبح من أكثر العوامل طلباً من قبل المستثمرين وتعطي ميزة للعقار المُشترى بالثقة من عدم خسارة رأس المال وتحقيق أقصى درجة ممكنة من الأمان للحفاظ على الأرواح.

حيث أَلزمت الحكومة التركية كل شركات الإنشاء بإقامة مشاريعها وفق أنظمة مقاومة للزلازل وأصبحت المباني تُشيَّد بتقنيات معينة ويستخدم فيها مواد بناء مخصصة فارتفعت أسعارها مقارنة بمثيلاتها من المباني.

- نوعية المواد المستخدمة في الاكساء والتشطيب

وهو عامل النوعية كالتشطيبات وحداثتها كنوع الإنارة والنظام الكهربائي وأنظمة التدفئة والأرضيات المستخدمة والمواصفات التي تأتي مع الشقة كالفرش والإطلالة والمرافق الاجتماعية المرافقة للمجمع السكني وارتفاع الشقة وغيرها.

المظهر الخارجي للعقار

المظهر الخارجي للبناء يُسهم في رفع قيمة العقار كنوع وجودة الإكساء الخارجي وامتلاك البناء لواجهات زجاجية أو واجهات أثرية وتاريخية.

بالإضافة لارتفاع أسعار الشقق التي تمتلك واجهة مطلة على جهة شروق الشمس وذات تهوية جيدة تسهم في خفض نسب الرطوبة وذلك مقارنة مع سعر أقل بالنسبة للشقق التي تقع باتجاهات غير مواجهة لأشعة الشمس صباحاً أو في طوابق منخفضة فتكثر فيها الرطوبة وقد تكون محاطة بأبنية عالية تحجب عنها التهوية الجيدة فتكون سبباً في روائح وبقع قد تنتشر على جدرانها. بينما ترتفع أسعار الشقق التي تمتلك إطلالات فسيحة أو إطلالات بحرية أو إطلالة على الغابات والمتنزهات.

مكانة المدينة وأهميتها بالنسبة للعقار

وهنا يأتي موضوع العرض والطلب كواحد من أهم العوامل الآنف ذكرها وهذا ما يجعل التنافس قائماً بين شطري اسطنبول الآسيوية واسطنبول الأوروبية.

فاسطنبول بقسمها الأوروبي هي مركز الأعمال والتجارة والأكثر طلباً للسكن والاستثمار العقاري في تركيا لقربها من أهم المراكز التجارية.

ولكن على الطرف الآخر قد تجد في الجانب الآسيوي أسعار قد تكون أعلى بكثير رغم قلة المراكز التجارية لكن مشاريعها السكنية تتميز بإطلالتها الفريدة وتشطيباتها الحديثة والراقية التي تجذب رجال الأعمال والكثير من المستثمرين من أصحاب رؤوس الأموال الباحثين عن راحة العيش والهدوء بعيداً عن صخب المدينة.

وقد تلعب بعض الظروف والمواسم دوراً في زيادة الطلب على نوع محدد من أنماط الشقق دون غيرها فترتفع أسعارها فمثلاً في فصول الصيف ومواسم السياحة ومع إقبال السياح لزيارة أكثر المدن التركية شهرة بمعالمها وآثارها يزداد الطلب على شقق 1+1 وسط المدن كبديل للغرف الفندقية والبيوت الريفية في ريف اسطنبول كولاية كوجالي والفلل المناسبة للإقامة العائلية من أجل الاصطياف وقضاء العطلات مع العائلة مسبباً ارتفاع أسعارها.

ومع بداية السنة الدراسية يزيد الطلب على شقق الاستوديو مع توافد الطلاب الجدد إلى مدن أخرى للتسجيل في أشهر جامعاتها واستكمال تحصيلهم العلمي مؤدياً لارتفاع أسعارها أيضاً.

شراء عقار في اسطنبول

إنظر أيضا أفضل العقارات في اسطنبول

قرب العقار من المواصلات العامة في تركيا

تواصل الحكومة التركية جهودها لتوسيع خطوط المترو وربط مدن تركيا وولاياتها بأكبر شبكة من وسائل المواصلات الأمر الذي ينعكس إيجاباً على ارتفاع أسعار العقارات في أرجاء تركيا.

كانت آخر الإنجازات اكتمال المشروع الخاص بخط مترو مدينة باشاك شهير الذي اُفتتح في شهر 4 من عام 2023 وكان له تأثير مباشر في رفع أسعار عقاراتها وزيادة قيمة استثماراتها العقارية.

قرب العقار من المشاريع الاقتصادية الضخمة

إن الأمان الذي تعد به الحكومة التركية والتزامها بوعودها في إنجاز المشاريع الضخمة والعمل الدائم للنهوض بالبلد دفع المستثمر بالشعور بالثقة عند وضع رأس ماله في سوق عقاراتها وثقته بالمردود الذي سيحققه حيث أسهمت الكثير من المشاريع الضخمة المقامة بالقرب من المشروعات الإنشائية بإحداث قفزات في أسعار شققها وتحقيق ميزات ربحية لأصحابها وأبرز مثال هو افتتاح مطار اسطنبول الجديد وغيرها الكثير من المشاريع الضخمة كالجسور المعلقة والطرق السريعة ومرافئ النقل البحري.

واليوم يتوقع أن تحقق قناة اسطنبول المائية الجديدة (التي ستمتد على طول 45 كم عند انتهاء عمليات الحفر) نهوضاً بأسعار العقارات للمناطق التي ستمر منها والمناطق القريبة وهي كالتالي:

منطقة أرناؤوط كوي: 28.6 كم.

باشاك شهير:6.5 كم.

كوتشوك شكمجة:7 كم.

أفجلار:3.1كم

بالإضافة لمنطقتي إسنيورت و بيليك دوزو.

فمنذ البدء عن الإعلان عن بداية عمليات الحفر عام 2017 ارتفعت أسعار عقارات في اسطنبول في هذه المناطق بنسبة 40% بسبب زيادة الطلب في تلك المناطق ويتوقع أن تحقق أضعاف هذه الارتفاعات عند بدء تشغيل القناة المتوقع بحلول عام 2027.

لقراءة المزيد عن الموضوع يمكنك الضغط هنا

امتيازات العقار

يلعب تنظيم المنطقة والإطلالات الداخلية والخدمات التي يقدمها المشروع دوراً في ارتفاع أو انخفاض أسعار العائدات الشهرية التي يدفعها صاحب الشقة شهرياً وتؤثر بدورها على تحديد أسعار الشقة عند الشراء.

المرافق والخدمات المرافقة مع المجمع

تشمل المرافق الخدمية والاجتماعية المسابح والملاعب والساونا والنوادي الرياضية داخل المجمع ومواقف السيارات وكل الوسائل الترفيهية ويلعب وجود تفاصيل صغيرة في منطقة العقار كالأسواق والحدائق والمتنزهات والإطلالات البحرية أو الخضراء عاملاً هاماً في تثمين الشقة ورفع سعرها كونها تضيف عنصر مهم من الرفاهية.

مبلغ الخدمات الشهرية "العائدات"

العائدات الشهرية هي عبارة عن المبالغ الشهرية التي يدفعها صاحب الشقة لإدارة المجمع السكني لقاء خدماتها التي تقدمها للسكان كخدمات التنظيف وغيرها وكلما كان المجمع السكني أحدث ويقدم مرافق اجتماعية وحياتية وترفيهية أكثر كالنوادي الرياضية والمسابح والمتنزهات كلما زادت قيمة العائدات الشهرية والتي تؤثر بدورها على سعر العقارات.

أسباب اختلاف أسعار العقار في تركيا

التخفيضات الضريبية الحكومية

وهي خطوة نحو تشجيع الأجانب للاستثمار والحصول على عقاراتهم بسعر أقل بسبب الإعفاء من دفع بعض أنواع الضرائب

وقد قدمت الحكومة التركية إعفاءات من ضريبة القيمة المضافة بشروط معينة حددها القانون التركي حسب اللوائح الصادرة لعام 2017 حيث حدد البرلمان التركي الأفراد المشمولين بالإعفاء الضريبي وهم المشترون الأفراد الذين يقيمون خارج الأراضي التركية والشركات الأجنبية التي لا يقع مركز أعمالها داخل الأراضي التركية والأتراك الذين لا يعيشون في تركيا منذ أكثر من 6 أشهر واشترط القانون:

أن يكون العقار جديداً ولم يسبق لمشتري العقار شراء ممتلكات في تركيا.
أن تدفع قيمته بالعملة الأجنبية من خارج تركيا.
التعهد بعدم بيع العقار لمدة سنة.

يبين الجدول التالي قيم ضريبة القيمة المضافة حسب نوع العقار ومساحته:

عقار سكني	مساحة أقل من 150 م²	1%
عقار سكني	مساحة 150 م²	8%
عقار سكني	مساحة أكبر من 150 م²	18%
العقار التجاري	غير محدد	18%

عقارات للجنسية التركية

إنظر أيضا أفضل العقارات في اسطنبول

تسهيلات حكومية للمستثمرين

كان للسياسات التي تبنتها الحكومة التركية الدور الأكبر في ازدهار سوق العقارات التركي من خلال التسهيلات التي قدمتها للمستثمرين الأجانب و الميزات التي خصتهم بها من خلال إعطائهم الحق بالتقدم للحصول على الإقامة العقارية بكل ما تحمله من مميزات تجعل أهدافهم الاستثمارية في نمو مستمر ففي ظل ظروف الاستقرار السياسي و الاجتماعي الذي تتمتع به البلاد شكل فرصة رائعة لجذب رؤوس الأموال الأجنبية لشراء العقارات و الحصول على الإقامة العقارية التي تمنحهم حرية فتح شركاتهم وإدارة أعمالهم و القيام بالمعاملات المصرفية لمضاعفة رؤوس أموالهم وتحقيق أعلى طموحاتهم الاستثمارية.

هذا بالإضافة لميزة الحصول على الجنسية التركية عند شراء عقار بقيمة تصل إلى 400 ألف دولار أمريكي.

وقد سبق وتحدثنا في مقالات سابقة بالتفصيل عن شروط ومميزات الحصول على الإقامة العقارية وشروط الجنسية التركية الاستثنائية أو التأهل للجنسية التركية من خلال شراء عقار.

في داماس جروب العقارية يقدم لك نخبة من مستشارينا العقاريين مجموعة من الخيارات التي تحقق التوازن بين خططك الاستثمارية وميزانيتك المتوفرة. فقد لا تسمح ميزانيتك بالحصول على جميع الميزات وتضطر أحياناً للتخلي عن بعض هذه المميزات التي لا تشكل لك أولوية حتى لا ترتفع قيمة العقار التي تسعى إلى شرائه بشكل غير متناسب مع رأس المال الذي تسعى لاستثماره. فنحن نقدم لك دراسة مفصلة ونرتب لك المعايير المتوافقة مع طموحك الاستثماري حسب سلم من الأولوية يتناسب مع ميزانيتك لنصل معك إلى الخيار الأمثل.

تواصل معنا لمعرفة المزيد

مقالات ذات صلة عن الاستثمار القطري في تركيا اضغط هنا ...

مقالات ذات صلة عن الاستثمار المصري في تركيا اضغط هنا ...

مقالات ذات صلة مستقبل الاستثمار العقاري في تركيا 2023 اضغط هنا ...

مفاتيح البحث عن عقارات ذات صلة

شقق للبيع في اسطنبول

عقارات مضمونة من الحكومة

عقارات بأقساط مميزة

فلل للبيع في اسطنبول

عقارات للبيع في باسن اكسبرس

الأسئلة الشائعة

1. موقع العقار. 2. مساحة العقار. 3. عمر وحالة البناء وجاهزيته في حال حدوث الزلازل والكوارث الطبيعية ونوعية المواد المستخدمة في الإكساء والتشطيبات. 4. المظهر الخارجي للعقار 5. مكانة المدينة التي يتواجد فيها العقار وأهميتها. 6. قرب العقار من وسائل المواصلات. 7. قرب العقار من المشاريع الاقتصادية الضخمة. 8. الامتيازات التي يقدمها العقار والمرافق والخدمات المرافقة للمجمع ومبلغ الخدمات الشهرية(العائدات).

حدد البرلمان التركي الأفراد المشمولين بالإعفاء الضريبي وهم: 1. المشترون الأفراد الذين يقيمون خارج الأراضي التركية. 2. الشركات الأجنبية التي لا يقع مركز أعمالها داخل الأراضي التركية. 3. الأتراك الذين لا يعيشون في تركيا منذ أكثر من 6 أشهر. واشترط القانون: • أن يكون العقار جديداً ولم يسبق لمشتري العقار شراء ممتلكات في تركيا. • أن تدفع قيمته بالعملة الأجنبية من خارج تركيا. • التعهد بعدم بيع العقار لمدة سنة.

طبعاً فكلما زادت مساحة العقار انخفض سعر المتر المربع فيه (علاقة عكسية). مثلاً سعر المتر المكعب للاستوديو أعلى من سعر المتر المربع لشقة أكبر مساحة ومؤلفة من 3غرف نوم رغم تواجدهما في نفس المشروع

الخدمات الشهرية أو العائدات هي عبارة عن المبالغ الشهرية التي يدفعها صاحب الشقة لإدارة المجمع السكني لقاء خدماتها التي تقدمها للسكان كخدمات التنظيف وغيرها وترتفع العائدات كلما كان المجمع السكني يضم مرافق اجتماعية وحياتية وترفيهية أكثر كالنوادي الرياضية والمسابح والمتنزهات ومواقف السيارات وغيرها.

زادت أسعار عقاراتها بنسبة 40% ويتوقع أن تتضاعف هذه النسبة بحلول عام 2027 عند الانتهاء من حفر القناة والبدء بتشغيلها.