يعتبر قانون شراء العقارات في تركيا من أهم القوانين التي يجب على كل مستثمر أو فرد يرغب بشراء عقار في تركيا الاستعلام عنه بشكل كامل، حيث تضع الحكومة التركية الكثير من القوانين والأنظمة من أجل التملك الأجنبي على أراضيها. وفي إطار ذلك، يبحث الكثير من الأفراد عن هذه القوانين ذات المصداقية العالية، لذلك قمنا اليوم بجمع لكم في هذا المقال من شركة داماس للاستشارات العقارية، الذي يوضح لكم جميع هذه القوانين مع تفاصيلها والشرح الموجز عنها. فإذا كنتم مهتمين بتملك العقارات في تركيا، تابعوا معنا حتى النهاية.
ما هو قانون شراء العقارات في تركيا؟
بموجب القوانين الرسمية والتحديثات الحكومية الأخيرة، فهناك الكثير من الجوانب القانونية عند التملك العقاري في البلاد، ولذلك تتضمن بنود قانون شراء العقارات في تركيا ما يلي:
- لا يمكن للمالك الأجنبي امتلاك عقار تتجاوز مساحته 30 هكتار أو 300,000 متر مربع.
- يجب على المشتري الأجنبي الحصول على إذن رسمي من الجهات المختصة في حال كان يرغب بشراء عقار ضمن منطقة حساسة أمنياً أو عسكرياً، وذلك من خلال التوجه إلى دائرة الطابو والاستفسار عن هذا الأمر.
- التحقق من أهلية العقار القانونية وعدم وجود أي رهن أو حجز قضائي على سند الملكية الخاص بالعقار.
- يمنع التملك العقاري للأجانب في تركيا في حال كانت المنطقة بلغت الحد الأقصى من التملك الأجنبي فيها، ولا يحق للمالك الأجنبي امتلاك عقار تتجاوز قيمته 10% من القيمة الإجمالية للمنطقة في تركيا.
- لا يشترط حصول المالك الأجنبي على تصريح إقامة رسمي من أجل التملك العقاري في تركيا، على العكس فإن التملك العقاري في تركيا يمنحه تصريح إقامة عقاري.
قانون شراء العقارات في تركيا بالمثل
في الحقيقة، كان قانون شراء العقارات في تركيا بالنسبة إلى الأجانب يعتمد على مبدأ المعاملة بالمثل.
أي أن الحكومة التركية تمنع المواطنين الأجانب من امتلاك العقارات فيها في حال كانت دولهم الأم تمنع الأتراك من التملك العقاري فيها. لكن تم إلغاء قانون التملك العقاري المعاملة بالمثل بحسب المادة 35 من قانون التملك العقاري 2644 والقانون 6302 أيضاً منذ عام 2012.
هذا التحديث الأخير بشأن قانون شراء العقارات للأجانب في تركيا أتاح الفرصة أمام مواطنين من أكثر من 183 دولة التملك العقاري في تركيا وشراء مختلف أنواع العقارات مثل الشقق السكنية والأراضي والمحلات التجارية والفلل أيضاً.
قانون التملك العقاري في تركيا بحسب الجنسية
بحسب قانون شراء العقارات في تركيا، هناك بعض الجنسيات التي يمنع عليها التملك العقاري على الأراضي التركية بشكل نهائي وتدعى هذه الجنسيات "الجنسيات المحظورة من التملك في تركيا".
يعود ذلك إلى أن منع هذه الجنسيات من التملك العقاري يعود إلى الصراعات السياسية بين تركيا وهذه الدول، بالإضافة إلى أن هذه الدول معظمها قد فرضت عليها عقوبات دولية. والتزاماً من الحكومة التركية بهذه القوانين الدولية فقد منعت التملك العقاري لهذه الجنسيات فيها.
أما بالنسبة إلى الجنسيات الممنوعة من التملك العقاري في تركيا فهي خمس جنسيات تتضمن ما يلي:
-
الجنسية السورية
التي تم منعها من التملك العقاري منذ عام 1939 بحسب استفتاء شعبي تم إجراؤه في أحد الولايات التركية، لأن السلطات الفرنسية التي كانت تسيطر على سوريا اتخذت إجراءات قسرية بحق المواطنين الأتراك في سوريا. ورداً على ذلك، كانت الحكومة التركية تمنع تملك السوريين للعقارات فيها. ولكن مع زيادة عدد المقيمين الحاملين للجنسية السورية في تركيا، فإن هذا القرار قابل للتغيير مستقبلاً.
-
الجنسية القبرصية اليونانية
حيث يوجد قبرص التركية وقبرص اليونانية، والحظر يشمل قبرص اليونانية حصراً لأنها تعدت على الحكومة التركية مسبقاً حينما حدث الانقسام في جزيرة قبرص إلى قبرص التركية شمالاً وقبرص اليونانية جنوباً.
-
أصحاب الجنسية الأرمينية
تمنع هذه الجنسية من التملك العقاري في تركيا لأن هناك خلاف بين البلدين منذ عقود طويلة على الساحة الدولية، وبالتالي فإن العلاقات السياسية متوترة للغاية. نتيجة هذه الحساسية يوجد قيود على قانون شراء العقارات في تركيا بالنسبة إلى هذه الجنسية.
-
الجنسية الكورية الشمالية
يعلم الجميع أن كوريا الشمالية من الدول المنعزلة والبعيدة تماماً عن الدول الأخرى، وهناك كثير من العقوبات الدولية المفروضة عليها كما أنها تخضع لنظام معقد كثيراً. وبما أن الحكومة التركية تتبع جميع القوانين الدولية، هذا السبب يمنع الكوريين الشماليين من التملك العقاري فيها.
-
الجنسية الكوبية
هناك الكثير من العقوبات الدولية المفروضة على دولة كوبا منذ سنوات طويلة، ولأن الحكومة التركية تلتزم بالقوانين الدولية فهي تمنع حاملي هذه الجنسية من التملك العقاري في أراضيها.
الإجراءات القانونية لشراء عقار في تركيا
بحسب قانون شراء العقارات في تركيا، هناك مجموعة من الخطوات والإجراءات الضرورية التي يجب على أي فرد أجنبي اتباعها بحذافيرها من أجل نقل الملكية بشكل رسمي، تتضمن هذه الإجراءات:
- في البداية يجب افتتاح حساب بنكي في أحد المصارف الرسمية في تركيا.
- يمكن الاستعانة بشركة استشارات عقارية موثوقة مثل شركة داماس للاستشارات العقارية أو عمل توكيل لأحد المستشارين القانونيين فيها لإتمام الإجراءات الأخرى.
- توقيع عقد البيع والشراء لدى كاتب العدل أو دائرة النوتر، وذكر جميع البيانات الشخصية للطرفين مع تفاصيل العقار كاملة وكيفية الدفع وتاريخ العقد والشروط والاستثناءات الخاصة.
- طلب الحصول على الإذن العسكري من مكتب السجل العقاري من أجل ترخيص نقل الملكية للعقار، وقد يستغرق هذا الإذن عدة أشهر.
- البدء بإجراءات نقل سند الملكية إلى اسم المالك الجديد في مكتب السجل العقاري أو دائرة الطابو، مع تقديم جميع الأوراق المطلوبة مثل نسخة عن جواز السفر والصور الشخصية وتسديد ضرائب التأمين على الزلازل ونقل الملكية وغيرها.
- يجب حضور كل من البائع والمشتري عند نقل الملكية، أو حضور نائب عنهما بتوكيل رسمي عند كاتب العدل، ومن ثم يتم استخراج سند الملكية.
قانون التقييم العقاري في تركيا
هناك عدة قوانين أخرى تحت مظلة قانون شراء العقارات في تركيا، مثل قانون التقويم العقاري الذي يعتبر من أهم القوانين على الإطلاق.
فقد تم إصدار قانون التقييم العقاري في تركيا من وزارة الإسكان التركية وبدأ العمل به عام 2019، حيث يشترط هذا القانون إجراء تقييم عقاري من قبل جهة رسمية معتمدة من قبل الحكومة التركية قبل استكمال إجراءات الحصول على سند الملكية الخاصة بالعقار.
ففي الماضي كان التقويم العقاري شرطاً إلزامياً بالنسبة إلى الأجانب الراغبين بالحصول على الجنسية التركية من خلال التملك العقاري في تركيا، لكن بحسب التحديثات الأخيرة فقد أصبحت هذه الوثيقة شرطاً لجميع الأفراد الأجانب الراغبين بتملك عقار في تركيا.
وفي ضوء ذلك، فإن شركة داماس للاستشارات العقارية تقدم خدمة إخراج وثيقة التقييم العقاري للعملاء بكونها جهة رسمية معترف بها من قبل الحكومة التركية.
وبالنسبة إلى وثيقة التقييم العقاري، فهي تبقى سارية المفعول لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ إصدارها وتصدر خلال ثلاثة أيام فقط.
وتضمن وثيقة التقييم العقاري شفافية السوق العقاري التركي وتعزز المصداقية في المعاملات العقارية، ولذلك فقد أصبحت ضرورية في جميع الإجراءات من أجل تعزيز حماية كل من البائع والمشتري.
إجراءات التملك العقاري الأجنبي في تركيا
معرفة قانون شراء العقارات في تركيا من قبل المستثمر الأجنبي ليست كافية، لأن الحكومة التركية بدورها تعمل بجد على التحقق من حالة المشتري الأجنبي أيضاً، وذلك وفق التعميم رقم 1734 القاضي بذلك، حيث يجب اتخاذ هذه الإجراءات من أجل امتلاك العقارات للأجانب:
- فهم ودراسة جميع شروط التملك العقاري في تركيا من حيث جنسية مقدم الطلب، فيجب أن يمتلك جنسية يسمح لها بالتملك العقاري في تركيا وغير محظورة.
- التحقق من حالة العقار المرغوب شراؤه من قبل الأجنبي وفي حال كان يقع في منطقة أمنية أو عسكرية أو استراتيجية.
- التعهد بهذه النقاط والكثير من الشروط القانونية المدرجة.
- إبرام عقود بيع وشراء العقارات بين البائع التركي والمشتري الأجنبي ضمن دائرة الطابو حصراً وتحت إشراف كاتب العدل.
قانون التملك العقاري للأجانب في تركيا للأراضي
رأينا أن قانون شراء العقارات في تركيا تحدث بشكل كافي ووافي عن ملكية العقارات والأبنية والمنازل والمحلات لكن ماذا بالنسبة إلى الأراضي الغير مبنية ومشيدة؟
نأتي هنا إلى المادة رقم 35 من قانون التملك العقاري للأجانب التي تخص الأفراد والمؤسسات الأجنبية الراغبين بشراء العقارات في تركيا.
حيث تشترط الحكومة التركية عليهم رفع جميع المشاريع والمخططات التي يريدون تطويرها على هذه الأراضي غير المبنية والتي سيتم شراؤها من الجهات المعنية خلال عامين فقط من تاريخ الشراء.
خلال هذه المدة يحصل الفرد أو المؤسسة الأجنبية على موافقة وزارية لبدء تنفيذ المشروع على الأرض.
وبحسب التعميم رقم 1734 الصادر عن وزارة البيئة والتمدن الحضاري نجد أن إصدار موافقات تنفيذ المشاريع على الأراضي الغير مبنية يتطلب إعلام دائرة السجل العقاري بشكل تفصيلي.
وفي حال تم تقديم طلب البناء والمشاريع المطلوبة كاملة ولم يرد بالموافقة على الطلب خلال عامين يمكن للمتقدم إعلام الوحدات الإدارية المحلية المرتبطة بوزارة المالية لتراسل دائرة العقارات وتسرع المهمة.
متى صدر قانون شراء العقارات في تركيا ؟
إن قانون شراء العقارات في تركيا متواجد منذ عشرات السنوات فعلياً لكن التحديثات الأخيرة على هذا القانون كانت بتاريخ 3/5/2012، حيث عدلت الحكومة التركية الكثير من الأحكام والشروط على الأفراد الأجانب الراغبين بشراء عقارات على أراضيها.
وتم رفع الكثير من القيود المفروضة مسبقاً على الأجانب الراغبين بالتملك العقاري في تركيا.
بالإضافة إلى وضع تسهيلات كثيرة حول شروط التملك العقاري مع الإبقاء على قائمة حظر الجنسيات الممنوعة من التملك العقاري في البلاد.
قانون شراء العقارات في تركيا بالنسبة إلى الشركات الأجنبية
إن قانون شراء العقارات في تركيا من أقوى القوانين الحكومية في تركيا وأكثرها شمولاً فهو يغطي الكثير من تفاصيل التملك العقاري المرتبطة بالأفراد والمؤسسات أيضاً.
وبحسب المادة 35 من هذا القانون نجد أن الشركات الأجنبية الحاصلة على تراخيص قانونية داخل بلادها وضمن تركيا يحق لها تملك العقارات في تركيا بشروط خاصة.
مع الأخذ بعين الاعتبار إلى جميع الاحكام القانونية المتخصصة في التسويق السياحي والصادرة برقم 2436 والمتخصصة في المناطق الصناعية برقم 4737 بالإضافة إلى قانون النفط برقم 6326.
ويستثنى من هذا القانون الشركات الأجنبية التجارية التي تأسست خارج تركيا فلا يحق لها شراء العقارات في تركيا.
أما بحسب المادة رقم 36 فإذا كانت الشركة الأجنبية في تركيا تمتلك رأس مال أجنبي أو كان الفرد الأجنبي أو المؤسسة الأجنبية الدولية تمتلك أكثر من نصف رأس مال الشركة ولديها الحق الكامل في تعيين وفصل الأعضاء في مجلس الإدارة حينها تمتلك الشركة الحق في شراء عقارات لكن بشكل محدود وبمساحات تغطي فعاليات الشركة التي تم ذكرها في عقد المؤسسة مسبقاً لا أكثر.
أهم النقاط قبل شراء عقار في تركيا
الإلمام بتفاصيل قانون شراء العقارات في تركيا لا يكفي إطلاقاً، لأن هناك الكثير من الأمور الأخرى التي يجب الانتباه إليها عندما ينوي الفرد أو المستثمر بشراء عقار في تركيا، من أهم هذه النقاط التي نتحدث عنها:
- في البداية يجب التأكد من حق امتلاك العقار بأن يكون الأجنبي يمتلك قيد جنائي خالٍ من السوابق في دولة تركيا ولا يكون من أبناء الجنسيات الخمس المحظورة من التملك العقاري في تركيا.
- الاستفسار عن العقار المرغوب شراؤه في حال كان ضمن مربع أمني او عسكري أو في منطقة يمنع التملك الأجنبي فيها، لأن هذه المناطق يفضل الابتعاد عنها حتى عن استثناءات التملك العقاري فيها.
- حساب المساحة الإجمالية للعقارات المملوكة داخل تركيا ففي حال كانت تتجاوز 30 هكتار أو 300 ألف متر مربع وهو أمر مستحيل صراحةً إلا على الأثرياء جداً، في حال بلوغ هذه المساحة لا يمكن تملك المزيد من العقارة.
- التوجه إلى دائرة العقارات المحلية والاستفسار عن العقار المرغوب شراؤه بشكل كامل، حيث يجب السؤال عن المالك الأصلي للعقار وهويته وأهليته للتصرف بالعقار والحالة القانونية للعقار في حال كان مرهوناً أو مقيداً أو محجوزاً.
- يتوجب على المستثمرين الأجانب الانتباه جيداً وعدم توقيع أي عقود مشبوهة أو تسديد مبالغ أو دفعات أولية لشراء العقارات قبل الحصول على جميع بيانات المالك والعقار من مديرية السجل العقار والتأكد من صحتها.
- من المنطقي عدم اتخاذ أي خطوة عند شراء العقارات في تركيا قبل الحصول على جميع المعلومات عن المالك والعقار وقبل البحث عن هوية البائع بالتفصيل وإثبات جديته في البيع ومدى موثوقيته.
- الخلافات الواردة أثناء معاملات بيع وشراء العقارات تلزم الانتقال إلى المحكمة وإقامة دعوى رسمية في محكمة تركية، ولا يمكن هنا تدخل وزارة الخارجية التركية أو أي جهة أجنبية في هذه الدعوة.
الجنسيات التي يسمح لها شراء العقارات في تركيا
بحسب الاستثناءات التي ذكرها قانون شراء العقارات في تركيا فإن عدد الدول التي يمكن لأفرادها شراء عقار في تركيا تبلع 129 دولة، أما عدد الدول التي يجب على أفرادها الحصول على موافقات وأذونات خاصة مع بعض الشروط الخاصة للتملك العقاري لأبنائها في تركيا فهي 52 دولة، وهناك 5 دول فقط محظورة من التملك العقاري في تركيا، وتتضمن أبرز الجنسيات التي يسمح لها شراء العقارات في تركيا مباشرةً:
جنسيات مسموح لها بالتملك العقاري في تركيا
- السعودية.
- الإمارات العربية المتحدة.
- الكويت.
- قطر.
- السودان.
- يمن.
- عمان.
- أمريكا.
- ألمانيا.
- الأرجنتين.
- بنغلادش.
- أذربيجان.
- بلاروس.
- بربادوس.
- ويلز.
- بنين.
- بلجيكا.
- بوليفيا.
- بوتسوانا.
- البوسنة والهرسك.
- بروناي دار السلام.
- بلغاريا.
- البرازيل.
- بروندي.
- جيبوتي.
- بوركينا فاسو.
- جيك.
- تشاد.
- فنلنديا.
- جنوبي إفريقيا.
- فرنسا.
- جنوبي السودان.
- هولندا.
- جورجيا.
- هندوراس.
- السويد.
- سويسرا.
- بريطانيا.
- إيطاليا.
- جامايكا.
- آيسلندا.
- كندا.
- اليابان.
- الجبل الأسود.
- كوريا الجنوبية.
- كازاخستان.
- كوستاريكا.
- قرغيزستان.
- كوسوفا.
- لوكسمبورغ.
- مقدونيا.
- مدغشقر.
- ماليزيا.
- ملاوي.
- مالي.
- بنما.
- النرويج.
- سورينام.
- أوغندا.
- فنزويلا.
- تركمانستان.
- نيوزيلندا.
جنسيات مسموح لها بشراء عقار سكني فقط في تركيا
أما الجنسيات التي تسمح لها الحكومة التركية بشراء عقار سكني واحد فقط على أراضيها فهي تتضمن:
- فيجي.
- الصين.
- الدنمارك.
- مالطا.
الجنسيات المسموح لها بالتملك العقاري في تركيا بشروط خاصة
وهناك بعض الجنسيات التي يسمح لها بتملك العقارات في تركيا لكن بعد الحصول على موافقة وزارة الداخلية، وهي:
- النمسا.
- أستراليا.
- البحرين.
- الباهاما.
- الهند.
- باكستان.
- الجزائر.
الجنسيات المسموح لها امتلاك أرض ومسكن وعقار مهني في تركيا
هذه الجنسيات يسمح لها بامتلاك أرض غير مبنية بالإضافة إلى عقار سكني واحد بالإضافة إلى مكان عمل فقط:
- مصر.
- المجر.
- المغرب.
- جزر المارشال.
- فيتنام.
- ميكرونيزيا.
جنسيات يسمح لها بشراء العقارات في تركيا بشروط فردية
إن كل من هذه الجنسيات وضعت الحكومة التركية لها شروط خاصة بها لوحدها كما يلي:
- روسيا: يشترط عدم التملك العقاري للروسيين في سواحل البحر الأسود مع الحصول على موافقة وزارة الداخلية.
- إيران: أن يكون الفرد الأجنبي ليس من ضمن الأفراد الممنوعين من قبل الأمم المتحدة، ويتمكن من امتلاك أرض إعمارين مع عقار سكني ومكان عمل فقط بعد الحصول على موافقة وزارة الداخلية.
- اليونان: يحق لليونانيين امتلاك أرض إعمارية بالإضافة إلى عقار سكني ومكان عمل فقط بشرط ألا تكون هذه العقارات ضمن المناطق الساحلية والحدودية.
- أوكرانيا: بموجب قانون شراء العقارات في تركيا يجب ألا يمتلك الاوكرانيون سوى أرض إعمارية وعقار سكني ومكان عمل وألا تكون هذه العقارات ضمن ساحل البحر الأسود وذلك بعد الحصول على موافقة وزارة الداخلية.
- ألبانيا والأردن: يجب امتلاك عقار سكني ومكان للعمل فقط لا أكثر.
- تونس: يمكن امتلاك أرض إعمارية مع عقار سكني ومكان عمل فقط بعد موافقة وزارة الداخلية.
- العراق: يمكن حصول المستثمر العقاري على أرض إعمارية مع عقار سكني ومكان عمل فقط بعد الحصول على موافقة من وزارتي الخارجية والداخلية في تركيا.
- قبرص الشمالية: يحصل مواطنون هذه الدولة على حقوق الملكية ذاتها التي يتمتع بها المواطنون الأتراك.
أفضل شركة شراء عقارات للأجانب في تركيا
بالأخذ بموجب قانون شراء العقارات في تركيا وجميع القوانين الحكومية التي أصدرتها الحكومة التركية حول التملك العقاري للأجانب في تركيا تعمل شركة داماس للاستشارات العقارية على إجراء المعاملات العقارية بأدق تفاصيلها وبأعلى جودة لها مع التركيز على المصداقية القانونية والشفافية في جميع المعاملات.
وذلك من خلال تخصيص كوادر بشرية بطاقات جبارة قادرة على احتضان رغبات كل عميل بحد ذاته وتلبية احتياجاته العقارية كاملةً.
حيث تقدم داماس العقارية باقة شاملة من الخدمات العقارية المرموقة التي تتجاوز التطلعات وتلبي الجميع، وذلك من خلال:
تقديم الاستشارات العقارية المجانية، إجراء جولات ميدانية ضمن المشاريع العقارية، استقبال العميل في تركيا ومرافقته، استعراض الكثير من الخيارات العقارية المميزة، الحصول على عروض عقارية حصرية جداً من شركات الإنشاء المتفوقة في البلاد، التكفل بمعاملات شراء وبيع العقارات كاملة، تقديم خدمات ما بعد البيع العقاري، بيع عقارات العملاء مهما كان نوعها بأفضل الصفقات والاسعار بالإضافة إلى إجراء معاملات استخراج الإقامة العقارية والجنسية التركية بسلاسة وسهولة.
بناءً على ذلك وبحسب تجارب آلاف العملاء منذ نشأة الشركة في عام 2014 وحتى يومنا هذا نرى أنها مدت يد العون لجميع الجنسيات وتمكنت من تحصيل استثمارات عقارية مثمرة لهم وجدوا ثمارها خلال سنوات قريبة وحصدوا أرباح ضخمة.
كما أنها تتمكن بفريقها القانوني مساعدة المستثمرين الأجانب على التحقق من أهلية العقار والبائع والتدقيق في المستندات والأوراق جميعها للوصول إلى نتائج ممتازة.
كما انها معتمدة بشكل رسمي من الحكومة التركية كجهة مؤهلة لإصدار وثيقة التقييم العقاري التي يجب على كل مستثمر أجنبي الحصول عليها عند إجراء معاملة بيع او شراء عقاري.
ولذلك نجد ان شركة داماس للاستشارات العقارية هي الشركة رقم 1 في تركيا لإجراء المعاملات العقارية ومساعدة العملاء في جميع أنحاء العالم في كل ما يتعلق بالسوق العقاري التركي.
