بحسب الإحصائيات الأخيرة التي أظهرتها هيئة الإحصاء التركية، نجد أن المستثمرين من أصحاب الجنسية العراقية هم الأكثر إقبالاً على التملك العقاري في تركيا، لا سيما أن الحكومة التركية افتتحت باب التملك العقاري بشكل واسع أمام شريحة الأجانب، وقدمت الكثير من التسهيلات التي تهدف إلى دعم الاقتصاد المحلي. وهنا أصبح شراء عقار في تركيا للعراقيين متاحاً بشكل كبير، لا سيما عند اتباع مجموعة من الشروط والأنظمة الحكومية التي سنعرف عليها اليوم في هذا الدليل الشامل الذي تقدمه منصة داماس للاستشارات العقارية حول التملك العقاري في تركيا للعراقيين بجميع تفاصيلها.
شراء عقار في تركيا للعراقيين
احتلت الجنسية العراقية المرتبة الثالثة من بين أكثر الجنسيات الأجنبية شراءً للعقارات في تركيا، لا سيما مع ارتفاع نسبة المبيعات العقارية في السوق التركي بنسبة 6.9%. في حين أن المرتبة الأولى كانت من نصيب الجنسية الروسية، والمرتبة الثانية من نصيب الجنسية الإيرانية. وفي عام 2015، كانت الجنسية العراقية هي الجنسية رقم واحد في شراء العقارات، وتحديداً المنازل داخل تركيا.
دوافع شراء عقار في تركيا للعراقيين
إن الإقبال الكبير على شراء عقار في تركيا للعراقيين يعود إلى الكثير من العوامل الجذابة التي تستقبل شريحة المستثمرين العراقيين لامتلاك العقارات في البلاد، سيما وأن هذه الظاهرة انتشرت بشكل كبير يبرز الثقة الكبيرة من قبل العراقيين بالسوق العقاري التركي. ومن أهم العوامل الأخرى:
- سهولة التنقل بين العراق وتركيا نتيجة القرب الجغرافي بين البلدين وإمكانية الوصول إلى تركيا بواسطة الرحلات الجوية القصيرة.
- تشابه البيئة التركية نوعاً ما البيئة العراقية، خاصة في العادات الاجتماعية والثقافية، وبالتالي توفير الاستقرار والأمن الاجتماعي للعراقيين.
- تقدم الحكومة التركية الكثير من التسهيلات القانونية والأنظمة المتعلقة بالأجانب، وبالتالي تمكن العراقيين من تملك العقارات بجميع أنواعها: المنازل والشقق والمحلات والمكاتب والأراضي أيضاً، وبالتالي يتمكن المستثمر من تحقيق جميع أهدافه دون قيود.
- الاستقرار الأمني والسياسي ضمن تركيا يجعلها البلاد الأكثر أماناً لوضع رأس المال فيها دون خوف أو قلق مقارنة بدول الشرق الأوسط الأخرى.
- الطبيعة السياحية المميزة في تركيا والتي لا تتواجد فعلياً في العراق، وبالتالي فهي وجهة رائعة للاستثمار العقاري السياحي وقضاء عطلات طويلة فيها.
- وجهة استثمارية مميزة تضمن ارتفاع قيمة العقارات بشكل مستمر ويُلاحظ فيها نمو اقتصادي مبهر.
- العقارات في تركيا عالية الجودة من جميع الجوانب، مثلاً من حيث البناء والبنية التحتية والخدمات المتكاملة.
- وجود جالية عراقية بنسبة كبيرة في تركيا تسهل اندماج العراقيين القادمين من جديد إلى البلاد.
- مستوى المرافق الصحية والتعليمية والاجتماعية متطور جداً ويشكل عنصر جذب للعائلات العراقية.
- سهولة التحويلات المالية من داخل العراق إلى المصارف التركية تسهل عملية شراء العقارات بشكل آمن دون خوف.
المناطق الأكثر جذباً للجالية العراقية في تركيا
عندما يفكر المستثمر العراقي في شراء عقار في تركيا، فإن النقطة الأولى التي تجذب اهتمامه هي موقع العقار، باعتبار أن الموقع الجغرافي هو العامل الرئيسي في تحديد قيمة العقار وتقديم الرفاهية للمشتري.
ونجد أن مدينة إسطنبول هي الخيار الأفضل على قائمة خيارات شراء عقار في تركيا للعراقيين، حيث نجد الجالية العراقية غالباً ما تتواجد في إسطنبول نظراً إلى مستوى الخدمات العالي فيها.
وفي المرتبة الثانية نجد أن مدينة أنطاليا مرغوبة بشدة أيضاً، تتبعها مدينة أنقرة ومدينة بورصة.
وإلى جانب ذلك، فإن اختيار العقار المناسب من حيث اقترابه من المرافق الحيوية وشبكة المواصلات ووجود جميع المؤسسات التي ترغب عائلة المشتري التواجد قربها مثل المدارس والمستشفيات هو الأهم، يليه الاقتراب من الجالية العراقية والتواجد في بيئة اجتماعية ودودة وسهلة الاندماج.
هذا فيما يتعلق بشراء العقارات بالنسبة إلى العراقيين، لكن نجد أن الأجانب الآخرين يفضلون التواجد في مناطق أخرى. في إسطنبول مثلاً، أصحاب الجنسية البريطانية غالباً يفضلون السكن في المناطق الساحلية المطلة على البحر الأبيض المتوسط وتحديداً في منطقة موغلا ومنطقة أنطاليا، حيث كانت هذه المناطق فيما قبل عبارة عن بيوت للعطلات الصيفية لكنها أصبحت لاحقاً موطناً للمنازل الخاصة بالسكان الأجانب القادمين من المملكة المتحدة وأوروبا لأنها بنظرهم قريبة من أوطانهم وسهل الوصول إليها.
بناءً على ذلك، نجد أن لكل جنسية مناطق مفضلة لها، ولا توجد منطقة في تركيا تناسب جميع الأجانب معاً.
أنواع العقارات التي يمكن للعراقيين امتلاكها في تركيا
يعتقد البعض أن شراء عقار في تركيا للعراقيين محدود لمجموعة من الخيارات العقارية فقط، ولكن إتاحة قانون التملك العقاري في تركيا للأجانب سمح لحاملي الجنسية العراقية بتملك جميع أنواع العقارات في البلاد دون أي قيود، وهذا ما يجذب العراقيين أكثر فأكثر لامتلاك العقارات في البلاد. ومن أهم أنواع العقارات هذه:
· المنازل السكنية
سواء كانت شققاً تقليدية أو شققاً حديثة في المجمعات السكنية أو منازل عادية أو شقق دوبلكس وتريبلكس أو حتى هوم أوفيس وبنتهاوس، جميعها عقارات سكنية متاحة للجالية العراقية. وتسجل هذه العقارات أعلى معدلات شراء عقارات في تركيا للعراقيين، حيث يفضل العراقيون الخيارات السكنية دوماً لأنهم مرتبطين بأسرهم ويفضلون الانتقال إلى تركيا بصحبة عائلتهم. كما أن الفلل السكنية متاحة للتمليك العقاري الأجنبي من قبل العراقيين أينما كانت: على الشاطئ، في قلب المدينة، باستثناء المناطق الأمنية المحظورة.
· المحلات والمكاتب
ارتفع الإقبال في السنوات الأخيرة على العقارات التجارية في تركيا من قبل المشترين العراقيين نتيجة الاهتمام الكبير بها، وهذا يتزامن مع التوسع في الاستثمارات العراقية في تركيا، حيث أمكنهم الامتلاك للمكاتب والمحلات والمجمعات والمستودعات والمخازن وجميع العقارات التجارية الأخرى التي تمهد لتأسيس الشركات أو المشاريع الكبيرة.
· العقارات السياحية
وضع المستثمرون العراقيون بصمتهم أيضاً في قطاع السياحة في تركيا وتمكنوا من تأسيس مشاريع استثمارية مربحة جداً وناجحة من خلال إقامة الفنادق والشقق الفندقية والمنتجعات السياحية والفلل السياحية والمطاعم والمقاهي ذات التصنيف العالي أيضاً.
· الأراضي
تقسم الأراضي في تركيا إلى أراضي إنشائية وأراضي زراعية، كلا النوعين يمكن للعراقيين التملك فيها سواء كان ذلك من أجل بناء وتشييد الأبنية الكبيرة والمجتمعات السكنية أو حتى من أجل استخدام هذه الأراضي في الزراعة وإقامة المشاريع المصغرة.
شروط شراء عقار في تركيا للعراقيين
من أجل شراء عقار في تركيا للعراقيين، هناك مجموعة من الشروط والمعايير التي وضعتها الحكومة التركية والتي يجب الالتزام بها بشكل كامل من أجل التملك العقاري النظامي في البلاد دون أي قيود أو مخالفات. ويجب التنويه إلى أن هذه الشروط بسيطة جداً ولا تقارن أمام التسهيلات القانونية الكثيرة التي قدمتها الحكومة التركية للجالية العراقية. من أهم هذه الشروط المذكورة في قانون التملك العقاري للأجانب:
- عدم تجاوز مساحة العقارات المسجلة باسم المستثمر العراقي الأجنبي أكثر من 30 هكتاراً.
- عدم تجاوز مساحة العقارات التي يمتلكها العراقيون في أي بلدية في تركيا نسبة 10% من مساحة المنطقة الكلية.
- ألا يكون موقع العقار الذي يرغب العراقي في امتلاكه ضمن المربع العسكري أو الأمني.
- أهلية المستثمر العقاري لشراء عقار في تركيا وعدم وجود أي مخالفات أو سوابق جنائية عليه.
الأوراق والمستندات اللازمة لتملك العراقي في تركيا
عند الرغبة في شراء عقار في تركيا للعراقيين، هناك مجموعة من الأوراق والمستندات الضرورية التي يجب تجهيزها من أجل التملك العقاري بشكل نظامي دون أي مشاكل. تقسم هذه المستندات إلى أوراق خاصة بالمستثمر العراقي وأوراق خاصة بالعقار المرغوب شرائه كما يلي:
· المستندات المطلوبة للمستثمر العراقي
- جواز سفر ساري الصلاحية ومترجم إلى اللغة التركية.
- صور شخصية بيومترية حديثة بخلفية بيضاء.
- الرقم الضريبي الذي يستخرج من دائرة الضرائب التركية.
· المستندات المطلوبة للعقار المرغوب شراؤه
- عقد شراء العقار المبرم بين البائع والمشتري.
- بوليصة التأمين العقاري ضد الزلازل والكوارث الطبيعية.
- إيصال تحويل مبلغ الشراء إلى الليرة التركية من البنك المركزي التركي.
- إيصال تسديد ثمن العقار بحوالة بنكية من حساب المشتري إلى حساب البائع بالليرة التركية.
- إثباتات تسديد رسوم الطابو وسند الملكية والتكاليف الأخرى.
الإقامة العقارية والجنسية التركية للعراقيين
بحسب ما رأينا، فإن فكرة شراء عقار في تركيا للعراقيين مرغوبة على نطاق واسع جداً نظراً إلى المزايا الكثيرة الاستثمارية والاجتماعية والسكنية للعيش في هذه البلاد بالنسبة إلى الجالية العراقية.
ونظراً إلى هذه المزايا الكثيرة والجمال الذي لا حدود له في طبيعة وأجواء ومناطق تركيا والمناخ اللطيف فيها والثقافة المشابهة للوضع العربي إلى حد كبير، فإن هناك شريحة كبيرة من المستثمرين العراقيين راغبين بشدة بالحصول على الإقامة العقارية للتواجد ضمن البلاد بشكل قانوني تماماً دون أي مشاكل أو قيود والسكن طويل الأمد فيها بسهولة.
وبحسب التحديثات الأخيرة لقانون التملك العقاري في تركيا، فإن الحصول على الإقامة العقارية للعراقيين ليس بتلك الصعوبة في الوقت الحالي، وذلك منذ تاريخ 16/10/2023 عندما أصدرت الحكومة التركية بنوداً واضحة يشترط تحقيقها من أجل الحصول على الإقامة العقارية في تركيا، وهناك قيمة معينة يجب على العقار تحقيقها ليحصل المالك على الإقامة العقارية من امتلاك هذا العقار أو عدة عقارات يحقق مجموع قيمتها العقارية الإجمالية الرقم المطلوب.
أما بالنسبة إلى الجنسية التركية، فهي متاحة للعراقيين بشروط محددة، وهذا السبب وراء جذب نسبة كبيرة من المستثمرين العراقيين إلى تركيا أيضاً.
بدايةً، قانون الاستثمار الأجنبي في تركيا ينص على تحقيق شرط وهو امتلاك عقارات بقيمة هائلة جداً شبه مستحيلة بالنسبة إلى المستثمرين العراقيين، لكن تم تعديل القانون وخفض القيمة المطلوبة إلى النصف ولا تزال متغيرة حالياً لكنها منطقية بالنسبة إلى المستثمرين العراقيين. ومن الجدير بالذكر أن استخراج الجنسية التركية بالنسبة إلى العراقيين يتم في غضون ستة أشهر تقريباً منذ تاريخ رفع ملف الحصول على الجنسية التركية إلى الجهات المسؤولة.
شروط الحصول على الجنسية التركية للعراقيين
هناك مجموعة من الشروط للحصول على الجنسية التركية للعراقيين أبرزها:
- شراء عقار أو مجموعة من العقارات قيمتها الإجمالية لا تقل عن 400,000 دولار أمريكي (هذه القيمة قابلة للتغير بشكل مستمر).
- تعهد المستثمر العراقي بعدم بيع العقار لمدة ثلاثة أعوام على الأقل.
- الحصول على وثيقة التقييم العقاري الرسمية من قبل جهة معتمدة، وتقوم شركة داماس للاستشارات العقارية بإخراج هذه الوثيقة بشكل نظامي ومعتمد من الحكومة التركية.
- تسديد قيمة العقار المتفق عليه في عقد البيع والشراء عن طريق حوالة بنكية نظامية بين البائع والمشتري مع إرفاق إيصالات الدفع.
- التقديم بطلب الحصول على الجنسية التركية الذي يتم الرد عليه خلال ثلاثة إلى ستة أشهر بالحد الأقصى، ويمنح حينها المستثمر العراقي الجنسية التركية وجواز السفر التركي الذي يقدم له تسهيلات كثيرة وفوائد لا حصر لها.
مشاكل الاحتيال العقاري في تركيا للعراقيين
إن سوق العقارات التركي هو سوق نشط، ولذلك فإن هناك الكثير من المخاطر محفوفة به، مثلاً هناك جهات غير موثوقة واحتيالية تقوم بأعمال نصب واحتيال خاصة مع المستثمرين الأجانب نظراً إلى عدم معرفتهم بالقوانين المحلية. ومن أهم أشكال الاحتيال العقاري في تركيا:
- بيع العقارات غير المرخصة أو عليها قيود قانونية ومشاكل رهن وما شابه.
- تغيير أسعار العقارات المتفق عليها عند تسجيل عقد البيع.
- عدم تسليم العقار في الوقت المحدد مسبقاً.
- التلاعب في شروط تقسيط أسعار العقارات المتفق عليها.
وهنا يتوجب على جميع الأجانب، خاصة الراغبين في شراء عقار في تركيا للعراقيين، ضمان التعامل مع شركة عقارات موثوقة تمتلك فريقاً قانونياً متخصصاً قادراً على تمثيل المستثمر العقاري والوقوف إلى جانب مصالح المشتري فقط، وهذا ما تقدمه شركة داماس للاستشارات العقارية. بالإضافة إلى ضرورة التحقق من السجل العقاري لأي عقار يرغب المشتري في شرائه قبل دفع المبلغ الأولي. وهناك الكثير من الأمور التي يجب الانتباه إليها والتي تقوم شركة داماس للاستشارات العقارية بالتركيز عليها لحماية المستثمر العراقي من أي مخاطر يمكن أن يتعرض لها في سوق العقارات التركي.
خطوات شراء عقار في تركيا للعراقيين
إن شراء عقار في تركيا للعراقيين لا يتم من خلال اختيار العقار ودفع قيمته فقط، بل هناك الكثير من التفاصيل الداخلية التي يجب الانتباه إليها عند شراء العقار من قبل المستثمر الأجنبي. تتضمن هذه الخطوات ما يلي:
1. اختيار الموقع المناسب لشراء العقار
كما رأينا مسبقاً، هناك مناطق محددة في تركيا هي الأكثر جذباً للجالية العراقية وغالباً ما يفضلها العراقيون. وبما أن مدينة إسطنبول تحتل المرتبة الأولى في المناطق المفضلة بالنسبة إلى الجالية العراقية، فيجب تسليط الضوء عليها قليلاً. فهي مدينة ضخمة جداً يوجد فيها عشرات الأحياء والمناطق التي تختلف في مواصفاتها ومستوى خدماتها وأسعارها. ولكن تبقى المناطق الأكثر شهرة بين العراقيين في إسطنبول هي:
- باشاك شهير: فهي من أرقى مناطق إسطنبول وأكثرها فخامة، تناسب العائلات العراقية التي تفضل الالتزام والبيئة المحافظة، وهي قريبة من المطار الجديد أي أسهل التنقل من الوطن الأم إليها بسهولة.
- بيليك دوزو: من المناطق المميزة في إسطنبول، تتصف بالبيئة الهادئة جداً والآمنة، تنتشر فيها المشاريع العقارية الحديثة والمتطورة بأسعار منطقية جداً.
- مالتيبه وكارتال: تعتبر هذه المناطق في إسطنبول هي الأجمل في القسم الآسيوي من المدينة، فهي هادئة تتميز بالطبيعة الخلابة والأسعار المقبولة.
- اسنيورت: تناسب هذه المنطقة الباحثين عن عقارات بأسعار رخيصة نوعاً ما، ويوجد فيها خيارات متنوعة جداً، لكنها تشهد حالياً تطوراً عمرانياً قوياً جداً، وبالتالي فإن الاستثمار فيها واعد للغاية.
2. الاتفاق مع شركة عقارية موثوقة
أي مستثمر عراقي في السوق العقارية التركية يجب عليه دوماً التعامل مع وكيل عقاري موثوق، سواء كان ذلك وسيطاً عقارياً أو مكتب محاماة أو شركة عقارية محترفة. هذا الرابط بين المستثمر العراقي والبائع التركي يحد من احتمال النصب والاحتيال العقاري الشائع في معاملات الأجانب، ويجنب المستثمر المشاكل القانونية المحتملة. وتعتبر شركة داماس للاستشارات العقارية من أفضل الشركات العقارية في البلاد، والحاصلة على اعتماد من قبل الحكومة التركية ومرخصة رسمياً، وبالتالي فهي تقدم عشرات الخدمات العقارية والقانونية المميزة للعملاء العراقيين منذ مرحلة التخطيط من أجل شراء عقار في تركيا للعراقيين وحتى مرحلة التملك النظامي ونقل الملكية باسم المالك العراقي الجديد.
3. رصد مبلغ مالي كافٍ لشراء العقار وتسديد التكاليف الأخرى الضرورية
عند شراء عقار في تركيا للعراقيين، لا يقتصر الأمر على ثمن العقار فقط، بل هناك الكثير من التكاليف الجانبية التي يجب على المستثمر العراقي التعرف عليها ليضع في حسابه ذلك. مثلاً هناك بعض المبالغ التي تدفع لمرة واحدة، وهناك رسوم أخرى للخدمات والضرائب تدفع بشكل دوري. سنتعرف على أهم هذه التكاليف الجانبية:
- ضريبة نقل الملكية: التي تساوي 4% من قيمة العقار الإجمالية المذكورة في عقد الشراء، وفي كثير من الأحيان تقسم هذه الضريبة بين البائع والمشتري باتفاق مسبق.
- ضريبة القيمة المضافة: التي تتراوح بين 1% إلى 18% بحسب نوع العقار والمساحة الإجمالية له، وفي معظم الأحيان تطبق هذه الضريبة على العقارات الجديدة غير المستعملة.
- رسوم استخراج سند الملكية: عبارة عن تكاليف بسيطة ورمزية يتم تسديدها لمرة واحدة عند استخراج سند الملكية، وتتراوح قيمتها بين 300 إلى 1000 ليرة تركية.
- ضريبة الأملاك العقارية السنوية: التي تسدد مرتين سنوياً، وهي عبارة عن رسوم بسيطة تتراوح بين 0.2% إلى 0.6% من قيمة العقار الإجمالية.
- تكاليف خدمات الكهرباء والماء والغاز: عند فتح حسابات جديدة لهذه الخدمات، هناك رسوم تدفع لمرة واحدة تصل إلى 3000 ليرة تركية للخدمات جميعها.
- تكلفة شركة العقارات المعتمدة: عند التعاقد مع شركة عقارات موثوقة، يجب الانتباه إلى نقاط عدد سنوات الخبرة، الخدمات العقارية والقانونية، تعامل ودعم العملاء، خدمات ما بعد البيع، جميعها تحدد التكلفة الحقيقية للتعامل مع هذه الشركة. وتعتبر أسعار ومعاملات شركة داماس للاستشارات العقارية (أفضل شركة عقارات في تركيا) مناسبة للجميع دون استثناء ومنطقية جداً، حتى أنها تقدم خدمة الاستشارات العقارية المجانية تماماً لجميع العملاء بأعلى درجات الاحترافية.
4. تحديد مصدر التمويل لشراء العقار
لا تكفي المعرفة الدقيقة بالمصاريف المترتبة على شراء عقار في تركيا للعراقيين، بل يجب تحديد طريقة التمويل المناسبة والمثالية بالنسبة إلى العراقيين داخل تركيا، والتي تكون بإحدى الوسائل التالية:
- الدفع النقدي: يعتبر الدفع النقدي الأكثر شيوعاً بين المستثمرين العراقيين، حيث يفضلونه لأنهم غالباً ما يدخرون مبلغاً ضخماً في العراق ويتوجهون بهذا المبلغ إلى تركيا لشراء العقار، ويكون ذلك عن طريق تحويل هذا المبلغ إلى حساب بنكي داخل تركيا لإتمام صفقة الشراء بسهولة دون مشاكل.
- التمويل البنكي: يشير التمويل البنكي إلى القروض العقارية التي يمنحها البنك التركي من أجل شراء عقار في تركيا، ولكن لا يتم الحصول على هذه القروض بسهولة بالنسبة إلى العراقيين الأجانب، خاصة أولئك غير الحاصلين على إقامة طويلة الأجل في البلاد أو غير الحاصلين على الجنسية التركية. في حال كان المستثمر العراقي حاصلاً على الإقامة العقارية أو الجنسية التركية، فهناك الكثير من الشروط الصارمة التي تضعها البنوك التركية للحصول على هذا القرض وتفرض رسوماً وفوائد عالية جداً تجعل الأمر سيئاً للغاية، لذلك فإن خيار الدفع النقدي أو التقسيط المباشر مع الشركات العقارية هو الخيار الأفضل.
- تحويل الأموال من العراق إلى تركيا
- إن حمل مبالغ طائلة من الأموال ونقلها إلى تركيا عن طريق المطار هو أمر غير مشروع إطلاقاً ولا يمكن اعتماده، بل هناك طرق أخرى لتحويل الأموال من العراق إلى تركيا بشكل نظامي ومشروع وسهل نسبياً. أهم هذه الطرق:
- الحوالات البنكية: من أكثر الطرق أماناً في البلاد، فهي حوالة بنكية نظامية بين الدولتين، لكن من أهم شروطها افتتاح حساب بنكي باسم المستثمر العراقي، وفي حال كان الأمر صعباً يمكن افتتاح الحساب البنكي باسم المحامي الموكل بذلك.
- شركات تحويل الأموال الدولية: أهمها Western Union أو شركة Money Gram، توفر هذه الشركات حوالة مالية نظامية لكنها تضع رسوم تحويل عالية نسبياً لا تناسب مبالغ شراء العقارات فعلياً.
- مكاتب الصرافة: تنتشر هذه المكاتب بكثرة وعلى نطاق واسع في تركيا، وتوفر تحويلات مالية سريعة بأسعار منافسة، لكن من الصعب الوصول إلى مكاتب موثوقة تضمن تحويلات آمنة دون مشاكل.
