لا يعتبر سعر شراء عقار في تركيا الذي تطلبه شركة الإنشاء أو البائع مقابل بيع عقارها هو القيمة النهائية لتملك شقق للبيع في تركيا، بل على المهتم الفعلي أو الأجنبي الذي يفكر في الإقبال على امتلاك العقارات في تركيا جديا أن يضيف إلى قائمة مصاريفه تكاليف إضافية أخرى.
" مجموعة داماس للاستشارات العقارية في تركيا ، توضّح لكم اليوم كل ما يتعلّق بالتكاليف الإضافية التي يدفعها المستثمر في عقارات تركيا بالإضافة إلىى القيمة الصافية لشراء العقار حتى يدرس ميزانيته بشكل جيد ودقيق ولا يقع أمام صعوبات تسديد ما يترتّب عليه لاحقا بعد أن يدفع مبلغ الشراء "
ما هي التكاليف التي يدفعها الأجنبي بعد شراء عقار في تركيا؟
تختلف قيمة العقار في تركيا من مشروع لآخر ومن منطقة إلى أخرى مع مراعاة معايير الموقع و المساحة والاطلالة والتشطيبات والخدمات وغيرها وهو ما قد يجعلك تجد شقة من نوع 1+1 بقيمة 300 ألف دولار بمحاذاة شقة من نفس النوع وبنفس المنطقة بقيمة 100 ألف دولار .
إلاّ أنّ الثابت أنّ هذه العقارات كلّها تتطلب من المشتري دفع قيمة إضافية من أجل تسجيل العقار بإسمه وتسهيل الطريق لاستعماله .
قبل الحديث عن هذه التكاليف الإضافية التي تتبع توقيع عقد الشراء ، على المستثمر الأجنبي أن يعي أنّ قيمة التكاليف الإضافية تخضع بشكل مباشر للسعر النهائي لشراء شقق للبيع في تركيا أو نوع آخر من العقار أي احتساب النسب المئوية بناءً عن القيمة الإجمالية للعقار .
من بين التكاليف التي يجب أن يعرفها المستثمر الأجنبي نجد:
- مبلغ حجز العقار
رغم أنّ هذا المبلغ لا يعتبر ضمن مصاريف ما بعد الشراء ، لكنّ يجب علينا أن نلفت انتباه المستثمر الأجنبي إليه ، حيث تشترط أغلب المشاريع العقارية على الأجنبي الذي يرغب في شراء عقار في تركيا أن يحجز العقار أياما قبل الدفع في حال عدم جاهزية أمواله أو تعطل تحويلها، وأيضا حتى لا يتم بيع العقار نظرا لوجود عديد الطلبات اليومية من طرف الأتراك والأجانب ما قد يحول دون شراء العقار الذي نال إعجابه .
من جهة أخرى تتراوح قيمة مبلغ الحجز بين 500 دولار أمريكي إلى 1500 دولار ، وعند بعض المشاريع يشترط دفع مبلغ 5% من القيمة الكلية للعقار غير قابلة للاسترداد إلاّ أنّها تدخل ضمن القيمة الكلية للعقار في حال استكمال الدفع .
لكن على العموم ما يجب على المشتري معرفته هو أنّ مبلغ الحجز هو مبلغ قابل للاسترجاع حتّى ولو لم يشتر الأجنبي العقار شريطة أن لا يتجاوز المشري المدّة المتفق عليها بينه وبين البائع والتي تقدّر بأسبوع كأقلّ مدة وشهر على أقصى تقدير.
وعند تقديم مبلغ الحجز أو العربون كما يطلق عليه ، على المشتري أن يستلم من البائع أو شركة الإنشاء وثيقة تؤكّد ذلك .
- قيمة العقار
يدفع المشتري الأجنبي القيمة الكلية للعقار أو بالتقسيط حسب الاتفاق الموقع بينه وبين البائع شريطة أن تكون كافة التحويلات بنكية أي عن طريق أحد البنوك التركية أو البنوك الخارجية التي تتعامل دون أي مشاكل مع الدولة التركية .
وعلى المشتري تحديد الوصف بدقة بخصوص المبلغ المحوّل لشركة الإنشاء أو البائع من أجل تقديم وثيقة التحويل في ملف الحصول على الطابو لاحقا .
- رسوم تسجيل الطابو
على المشتري أيضا أن يضع في الحسبان قيمة تسجيل عقد الملكية لدى مديرية الطابو والتي تقدّر بـ 4 % من قيمة العقار الإجمالية .
لكن ليس دائما يدفع المشتري القيمة الكاملة لرسوم تسجيل الطابو ، حيث أحيانا يتقاسم المبلغ مناصفة بينه وبين البائع أو شركة الإنشاء وفي بعض الأحيان تتكفل شركة الإنشاء بذلك ويعفى المشتري كليا من دفع رسوم التسجيل .
مثال توضيحي عن دفع رسوم الطابو في حال شراء عقار بقيمة 100 ألف دولار أمريكي :
طريقة الدفع |
الدفع الكامل |
الدفع الجزئي |
الإعفاء من الرسم |
قيمة الرسوم |
4 آلاف دولار |
ألفان دولار |
0 دولار |
من خلال الجدول أعلاه يمكن للأجنبي أن يملك فكرة واضحة حول قيمة رسوم الطابو أثناء شراء عقار في تركيا .
- ضريبة القيمة المضافة
من الضرائب الأساسية أثناء شراء عقار في تركيا أو شقق للبيع في اسطنبول وغيرها من المدن أن يدفع المشتري ضريبة القيمة المضافة أو المعروفة في تركيا بـ KDV .
تتراوح قيمة ضريبة القيمة المضافة في أغلب المشاريع العقارية في تركيا بين 1 % و 18 % ، هذه الأخيرة التي تخصّ المشاريع الفاخرة والتجارية .
وعموما يدفع الأجنبي فقط ضريبة 1% ويعفى منها في عديد الحالات .
أما بخصوص ضريبة 18 % فهي تخص العقارات التجارية وأيضا العقارات التي تتجاوز مساحتها الصافية 150 متر مربع أو العقارات الفاخرة .
كيف يعفى الأجنبي من ضريبة القيمة المضافة ؟
يتطلع العديد من الأجانب إلى الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة خاصة أثناء شراء العقارات الفاخرة التي تبلغ ضريبتها 18 % ، وهنا نقدم الحالات الاستثنائية التي يمكن من خلالها الأجنبي أن يعفى من ضريبة KDV :
- أن يحوّل قيمة العقار الكلية من بنك أجنبي مباشرة إلى حساب شركة الانشاء أو البائع .
- أن يثبت المشتري عدم حصوله على إقامة في تركيا مهما كان نوعها .
- أن يثبت الأجنبي أنّه بصدد شراء عقار في تركيا لأوّل مرّة .
كما تجدر الإشارة أنّه في بعض الأحيان تقدّم بعض المشاريع العقارية عروضا تشمل ضريبة القيمة المضافة ضمن السعر الإجمالي للعقار أو تتكفّل شركة الإنشاء بدفعها بدلا من العميل .
- رسوم التقييم العقاري
يعتبر التقييم العقاري من أساسيات التملك في تركيا ، وشرطا ضروريا للحصول على الطابو ، حيث يتم من خلاله تثمين القيمة الحقيقة للعقار عن طريق خبراء معتمدين من طرف الدولة التركية .
لا تتجاوز قيمة التقييم العقاري 200 دولار عادة ما تتحملها الشركة العقارية ، هذا في حال قام العميل بشراء عقار في تركيا عن طريق شركة عقارية لسان حال مجموعة داماس للاستشارات العقارية في تركيا .
- رسوم الترجمة والمصادقة على الوثائق
تعتبر رسوم ترجمة الوثائق الرسمية على غرار جواز السفر وعملية المصادقة عليها وأيضا القيام بوكالة لشركة الإنشاء أو الشركة العقارية من أجل اتمام معاملات الشراء من الرسوم الإضافية التي يدفعها العميل .
تترواح قيمة هذه الإجراءات بين 150 دولار إلى 300 دولار أو أقل أحيانا وربما أكثر في أحيان أخرى كأن يقدم العميل على معاملات الجنسية التركية مثلا .
- مصاريف فتح الحسابات المختلفة للشقة
لا يمكن العيش في الشقة بعد شرائها إلاّ بعد فتح حساب الماء ، الكهرباء ، الغاز والانترنيت والتي تتطلب في بعض الأحيان 200 إلى 300 دولا أمريكي .
- العائدات
في حال اشترى الأجنبي عقارا في مجمع سكني متكامل الخدمات يجب عليه أن يدرك أنّ في انتظاره عائدات عليه دفعها شهريا نظير الأمن والخدمات .
وتتراوح قيمة العائدات عن المتر المربع الواحد بين أقل من دولار و1 دولار حسب سعر الصرف أثناء كتابة كلمات هذا المقال .
- ضريبة DASK
هي ضريبة تفرض من أجل تأمين العقار تجاه الزلازل والكوارث الطبيعية تدفع سنويا بحيث لا تتجاوز قيمتها 50 دولارا .
ويؤمن هذا المبلغ تعويضات مادية تصل إلى 190 ألف ليرة تركيا للمتضرر في ظرف أقصاه 30 يوما من الكارثة في حال حدوثها .
- رسوم البلدية
كذلك يدفع المشتري للبلدية رسوما سنوية لا تتجاوز قيمتها 0.03 % من قيمة العقار نظير الخدمات التي تقدمها البلدية للمنطقة الذي يقع فيها العقار .
في الأخير يمكن أن ينصح خبراء مجموعة داماس للاستشارات العقارية أي مقبل على شراء عقار في تركيا أن يضع بين 7 إلى 10 % من قيمة العقار تكاليف إضافية من أجل أن يضمن تملك سهل ودون اللجوء لخيار الاستدانة أو الوقوع في أي ضائقة مهما كان نوعها.